Immobilier d'entreprise
International commercial real estate solutions
L’immobilier d’entreprise n’est pas décorrélé de la situation économique générale et, pour aborder les perspectives prochaines, il convient d’avoir les idées claires sur la situation du marché « ante-crise » COVID.

Ce secteur d’activité a connu depuis 8 ans une croissance continue inédite, tant par la durée du cycle, que par les volumes atteints. Ainsi à Lyon, les professionnels s’enorgueillissaient, il y a 2 mois encore, de résultats astronomiques : « en 2019 plus de 430 000 m² (+32%) de bureaux ont été placés, 380 000m² de locaux d’activité commercialisés (+20% sur la moyenne 10 ans) et 2,2 milliards d’investissement réalisés (+90%).

Toute cette activité a été portée par des sous-jacents exceptionnels :

 -Une région AURA d’une taille critique (7, 7 millions d’habitants) supérieure à celle de 13 pays européens avec à sa tête, la ville de Lyon 1ère agglomération industrielle, 2ème pole numérique, 2ème site académique de France.

- Une agglomération, ancrée en très bonne position dans les palmarès internationaux pour son attractivité : coût de l’immobilier/connectivité/écosystème R&D/bassin d’emplois qualifiés.

- L’explosion du nombre de créations d’entreprises + 20%.

- Une baisse continue depuis 6 ans du nombre de procédures collectives (1 307) et corrélativement du chômage (-16% en 5 ans).

Elle a bénéficié de l’afflux de liquidités, dopé par la politique de « Quantitative Easing (QE) » de la BCE : au 4T 2019 (contrairement à son protocole initial) la banque centrale a repris sa politique d’achat massif d’actifs aux banques, les incitant à prêter aux entreprises et aux particuliers, en maintenant par la même occasion les taux d’intérêts à un niveau très bas.

Seul bémol au tableau, notre écosystème restait très orienté sur les services marchands, l’industrie restant fragile avec des taux d’utilisation des capacités de production faibles, en particulier sur les secteurs du décolletage, de la fabrication, du matériel transport et du pneu.

Dans ce contexte, 55% des acteurs estimaient toutefois que l’immobilier d’entreprise avait atteint son pic, mais 75% restaient confiant dans leurs investissements, portant leur focus sur les préoccupations R.S.E., placées en 2019 au cœur des problématiques de l’immobilier d’entreprise. Parallèlement une majorité des spécialistes allemands, néerlandais, suédois, polonais, belges, danois (toute l’Europe du nord en réalité) estimait que le marché avait déjà entamé sa phase de retournement (SOURCE enquête RICS 12/2019). 

En décembre 2019, le magazine « Business Immo » titrait : « A quand cette crise ? » (Qui ne vient pas…).

Au risque de passer pour des Cassandres, nous avons été bien seuls à tirer la sonnette d’alarme lors de notre étude de marché de janvier 2020 : « Les risques de récession mondiales sont maximaux avec la prévisible mise à l'arrêt de la deuxième économie mondiale : intensité inédite des dangers (terrorisme, rivalité sino-américaine, nationalismes, climat, Brexit, etc.) ». (SOURCE ETUDE MALSCH  2020 page 55 : https://www.malsch.fr/etudes-de-marche  ). 

Nous étions en dessous de la vérité : la crise sanitaire vient bouleverser l’ensemble des certitudes communément admises.

Et maintenant que va-t-il se passer ?

La réponse se trouve peut-être dans l’expérience de la crise de 2008 (ce n’est pas si éloigné dans le temps pour que nous feignons de l’ignorer).

En 2020, les liquidités coulent à flot, la crise est brutale, globale, désynchronisée de 6 mois selon les continents, pétrolière etc. On lit qu’elle serait la pire crise économique post 2ème guerre mondiale.

Certes les deux crises sont de nature différente, mais l’analyse des données objectives de la période 2007-2010 permet quelques constatations :

- Baisse de 4% à 1% de l’Euribor 3 mois et sur la même période stabilité de l’OAT 10 ans.

- Augmentation de 15% des acquisitions au détriment du marché locatif.

- Baisse de 10% des loyers de bureaux « prime » (mais maintien voire hausse des valeurs dans le seconde main) et chute de 20% de la demande placée.

- Augmentation du taux de vacance en bureaux de 30% et forte hausse du stock dans le neuf, le seconde main résistant plutôt bien à la crise.

- Chute vertigineuse du marché des entrepôts et de la logistique -47%, asséché par une consommation en berne.

- En locaux d’activité, chute de 13% des valeurs dans le neuf et de 20% volume de la demande placée, entrainant une baisse des loyers dans l’ancien de 17%.

- Augmentation de l’offre immédiatement disponible en locaux d’activité de 90% sur une période allant jusqu’en 2013.

Pour résumer, la crise des « sub-primes » s’est traduite par une baisse significative des valeurs, une augmentation du stock disponible et une raréfaction des transactions sur une durée de 18 à 24 mois. Les niveaux antérieurs auront été retrouvés assez rapidement à compter de 2011 et le redécollage aura eu lieu en 2017 à l’issue du quinquennat.

Et maintenant que faire ?

Pour les locataires :  face à une situation de congélation de l’activité économique - et au vu de la communication pour le moins cafouilleuse des autorités prônant , pour chaque «  after », l’Open Bar de la planche à billets -  les locataires commencent par se saisir de l’opportunité de cesser de payer l’ensemble des charges qui pourraient peser sur son entreprise (charges sociales, charges fixes, impôts, banques, etc.), tout cela plus ou moins autorisé, et ses fournisseurs (totalement interdit).

L’immobilier d’entreprise, bien sûr, fait partie de cette catégorie. Si vous êtes locataires, je vous conseille vivement de prendre contact avec votre propriétaire ou son représentant et de négocier un étalement de vos loyers – tout en assurant le paiement de vos charges (qui vous seront réclamées de toute façon). Cet étalement peut prendre la forme d’un glissement, pour les plus habiles, d’une renégociation des termes du bail, en échange d’un engagement de location plus long moyennant -éventuellement– un abandon de la faculté de résilier le bail à la prochaine échéance triennale et/ou toute autre solution plus définitive qui pourrait vous être proposée par votre excellent conseil.

 

Pour les propriétaires : Vous n’avez aucune obligation légale - à l’heure actuelle, d’abandonner vos loyers : s’agissant du loyer et des charges à régler depuis la période de confinement (les retards sur le 1er T 2020 restant exigibles le cas échéant), la loi d’urgence adoptée n’autorise aucune exonération de paiement du loyer et des charges, mais permet et cela uniquement pour les micro-entreprises, de prétendre à un étalement de la dette. Ainsi, l’ordonnance N°2020-316 du 25/03/2020 dispose en son article 4, que les seules entités pouvant bénéficier des mesures de report ou d’étalement de loyer sont : « Les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l’ordonnance N° 2020-317 du 25 mars ».

Il résulte de ces dispositions très explicites les conditions cumulatives suivantes :

* Le dispositif d'aide aux entreprises ne concerne que les structures de moins de 10 salariés.

* Les entreprises concernées doivent faire un chiffre d'affaire annuel inférieur à 1 Million.

* Ces entreprises doivent montrer une baisse de chiffre d'affaire d'au moins 50% ou une fermeture administrative.

Ces sommes ne sont pas effacées mais redeviendront immédiatement exigibles à compter du 25 juillet 2020, en même temps que le 3ème T 2020.

Parallèlement, le gouvernement (dont on connait par ailleurs l’amour infini pour l’immobilier…) a suggéré, dans un communiqué de presse du 17/04/2020, aux grands bailleurs fonciers institutionnels (SCPI, CDC, FFA, CNCC) d’accorder une franchise de loyers pour les commerçants TPE, renvoyant dos à dos les bailleurs et les preneurs.

Conscients des difficultés concrètes de trésorerie que vos locataires  pourraient rencontrer, nous vous encourageons  DONC, d'aller plus loin que l'ordonnance du 25 mars 2020 : là encore , assisté de votre excellent conseil , vous saisirez cette demande de remise de loyer pour accorder à votre locataire  tout avantage qui serait susceptible de lui permettre de passer ces moments difficiles et , ce , d’autant plus « facilement » que vous aurez affaire à un bon payeur que vous aurez l’intention de garder.

Nous rappelons aux bailleurs les coûts inévitables d’une perte de locataire faisant suite à un dépôt de bilan (perte de loyer, récupération des locaux au bout de X mois, dans un état nécessitant souvent des travaux, mois de vacance entre deux prises à bail, paiement des honoraires de votre conseil, etc.).

Ceux qui auront négocié ces packages en premier sortiront, de façon certaine, en meilleure position que ceux qui auront trop tardé, car les entreprises n’ont, aujourd’hui (cf. les errements de la bourse), qu’une faible idée de ce qui les attend.

Pour l’avenir :

L’immobilier d’entreprise reste une valeur sûre, même si tous ces ajustements entraineront certainement des baisses de valeur, pour un temps et ce d’autant plus rapidement que les taux d’intérêts resteront bas. En effet jusqu’ à ce jour les banques restent présentes sur le marché des prêts immobiliers et n’ont pas encore totalement impactées dans leurs taux, l’augmentation constatée début mars sur les marchés obligataires. « La variable des taux d’intérêts est probablement celle qui fera pencher le marché de l’immobilier dans un sens ou dans l’autre » (SOURCE LES ECHOS 20/04/2020)

L’immobilier d’entreprise, affaire de spécialistes, reste un placement refuge et sécurisant qui finit toujours par retrouver ses valeurs.

Olivier MALSCH

22/04/2020